完全产权：房地产所有权制度

 

　　在已经开发的土地上，房产和地立的所有权是连为一体的，不存在分割的房屋所有权和土地所有权。由于政府有向全社会提供国防、桥梁、道路等公共设旆的责任，即使在完全的土地私有制条件下，政府也必须保留征税权、土地征用权、警务权和财产归公权。(1)财产征税权，房地产税是政府的一大收入，在地方政府一级，房地产税为学校、消防与警务部门、公共设施提供经费。房地产所有者缴纳房地产税取决于两个因素：一是税率的确定，税率由地方政府根据不动产的税基和该财政年度的预算来确定，二是房地产的评估价值，一般由估价师根据市场价值来估价。(2)土地征用权，政府由于修建学校、公路、公园、广场等公用设旆，可以不按土地所有者的意愿而占有使用的权力。但土地所有者有权按市场价格获得合理的补偿。(3)警务权，政府为保证公共秩序、卫生、道路、社会福利而行使的权力称为警务权或管辖权，房地产方面的警务权包括制定分区规定法、计划法、建筑法、卫生消防法及租房管理等，因行使警务权而使房地产受损时，所有者不得要求赔偿，但政府不得随意使用该项权力。(4)无主房地产归公权，政府要保护房地产所有权，因此每一项房地产都必须有所有者，当一项房地产没有所有者或所有者去世后没有继承人，也没有遗嘱指明该房地产如何处置或已经放弃该财产时，该房地产就归国家所有。

 

　　按照英美法律体制，房地产依其享有程度和性质分为完全保有的房地产和租赁房地产。

 

　　完全保有房地产的特点是土地必须有明确的所有者，并且拥有期限可以无限长。具体分为四种类别：(1)绝对继承的房地产权，除政府拥有的征税权、征用权、警务权、归公权外，所有者依法对房地产拥有绝对所有权，不受时间、条件等限制，可以无条件地由自己或继承人使用和处置该房地产。(2)有条件继承房地产权，指被指定继承人达到一定条件才能继承的房地产权，有三种条件类别：有限期的、有后决条件的和有先决条件的。(3)终身房地产权，所有者对房地产权益的保有，被限定在寿命期限内，它一般应用于遗嘱或契约。房地产持有人自己能终身占用，但必须指明终身产权结束时的房地产继承人。终身产权是一种临时的安排，持有人不得损毁房地产权，该项产权可以保护全家老少避免因债务或判决被强制变卖而失去住所，也使夫妇一方在另一方去世后不致无家可归，保护性房地产权分为寡妇产权、鳏夫产权和共有财产权。

 

　　租赁房地产权。这种权益产生于租赁契约，承租人依据租约对房地产拥有使用和占有权，但这种权益仅限于租约规定范围内，出租人保有房地产的所有权。此项权益可分为四类：长期固定占用期、定期的、不定期的和许可租赁。长期固定占用期的租赁到期后不能自动续租。定期租赁开始时确定一个期限，到期后如果双方都没有要求终止租约，则租约自动继续有效。这种租约一般要求某一方如要终止合同时必须提前一段时间通知另一方。

 

　　由于土地的特殊性，房地产所有权还存在一些限制，或称作房地产所有权的负担，房地产所有权的限制包括地役权、留置权和契据限制权等。

 

　　地役权又称邻接权，指一方为了增加自己土地的利用价值可以有限进入和使用他人土地的权利。如电力公司可以在私人土地上架设电线杆，自来水公司可以在地下铺设管道，人们可以开车或步行通过邻人的土地。WTO成员如美国等有些国家的法律规定，提供通道的土地所有者不能任意改变或堵塞道路。地役权可以分为从属地役权、整体地役权、界墙地役权。受到便利的土地称为需役地，提供便利的土地称为供役地或承役地。地役权不能离开需役地而独立存在或转让，也不能作为其他权利(如抵押、租赁)的标的物。它可以有偿设立，也可以无偿设立。

 

　　留置权，由于偿还债务或履行其他责任，对债务人或责任人的财产有扣留或要求的权利。留置权并不转移财产的所有权，只有在留置权被彻底取消赎回权时，债主才有可能获得财产的所有权。如果同时有几个人对一项财产要求留置权时，通常按登记的先后顺序来处置。但总是要最先满足财产留置税。

 

　　房地产的留置权分为：财产税留置权、劳务留置权、判决留置权等。(1)财产税留置权即政府向房地产征税的权力，所有者按章纳税后，该项权力自动撤消。(2)劳功留置权，它规定为改善房屋土地提供劳务或材料而未获补偿的，享有对土地及房屋的留置权。因为劳务和材料提高了房地产的价值，房地产可以作为付款的保证，必要时，享有此权力的人可以要求法院强制出售房地产以抵偿应付款项。承包商、材料供应商、建筑师、测量员、工程师等在房地产的开发、建筑过程中能获得劳务留置权。(3)判决留置权，由于诉讼事件，法院判决一方对另一方负有赔偿损失的责任。受损方可以依法对债务人的房地产进行扣留，直到赔偿费全部付清为止。判决留置权常常有地区限制，即在判决法院所在地区有效。但可以通过发送“留置权通知书”把留置权扩大到其他地区。

 

　　房地产契据限制，一般指房地产买卖双方以契约方式对土地和房屋的开发、使用作出的限制性规定。如为了使新建房屋与周围建筑物协调，对土地的开发常常会被限制在一定的面积高度范围内。违反契据限制的行为，会引起其他签定契约者向法院提出诉讼。房地产契据在WTO发达成员国家中会经常用到，因此购买者一定要清楚具体地限制，以避免引起不必要的麻烦。