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2016年12月份房屋买卖合同纠纷典型案例一之一审代理词
张﹡诉乔﹡房屋买卖合同纠纷一案一审代理词
审判长、审判员：
原告张﹡诉被告乔﹡房屋买卖合同纠纷一案，据法律规定和原告委托，本人作为原告的诉讼代理人，依法参与本案的诉讼活动，现依据事实和法律，特提出如下代理意见，供法庭合议时参考并敬请依法予以支持：
本人认为双方《北京市存量房屋买卖合同》真实有效，原告按照合同约定全面履行了合同义务，被告存在根本违约的事实清楚，双方合同应当解除，同时被告应向原告支付违约金，被告所称原告违约，要求继续履行合同，与事实不符，对其反诉应当驳回。
一、原告，被告通过第三人所签订的《北京市存量房屋买卖合同》是基于平等、自愿的原则签订，该合同真实合法有效，各方应遵照执行。
二、双方对于诉争房屋的房款支付时间及产权过户时间已有明确约定，被告所述与事实不符。
1.被告所称2016年4月5日为过户时间，依据的是合同第四条成交总价格，付款方式，付款时间，该条款是对付款时间的约定，被告的抗辩是有意曲解合同条款.
首先，从《北京市存量房屋买卖合同》第四条（二）1.选择全款支付的，甲乙双方一致同意，乙方分【1次】【2次】（注：此处用手写方式涂改了2）【3次】向甲方支付除定金之外的所有成交总价款。
第二次，于【办理房屋所有权转移登记当天】【2016年4月5日】（注：此处日期为手写）【其他之前】（注：此处“之前”二字为手填)，乙方向甲方支付人民币￥2790000元（注：此处“2790000”为手写)（大写：贰佰柒拾玖万元）（注：此处“贰佰柒拾玖万”为手写），资金通过【资金监管】（注：此处打X）【搜房托管】（注：此处打√）方式划转。
第三次，于【户口迁出当日】【交付房屋当日】（注：此处打√）【2016年4月6日】（注：此处日期为手写）【其他之前】（注：此处“之前”二字为手写)乙方向甲方交付人民币￥5000元（注：此处“5000”为手写)（大写：伍仟元）（注:此处“伍仟”为手写），资金通过【资金监管】（注：此处打X）【搜房托管】（注：此处打X）【自行交接】（注：此处打√）方式划转。
合同条款中同时出现【办理房屋所有权转移登记当天】和【2016年4月5日】的内容，因【办理房屋所有权转移登记当天】内容为格式条款， 2016年4月5日为手写，根据双方所签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》第4页 签约提示 5.“在填写相关合同文本时，【】中以划√方式选定，空格处需依据实际情况手工填写。。。。。。。”的约定以及《合同法》第四十一条 “对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定。可见，以上是对付款时间的约定，而非过户时间的约定。当事人对于同时并存的格式条款的选择以打√的方式予以确认，对格式条款变更的，以手写方式予以变更。因此应当认定双方约定的2016年4月5日为279万元的付款时间，而非被告所称过户时间。
2.关于过户时间，双方合同中有明确的约定。
依据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第九条 属转移登记 （一）甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理（注意此处指共同申请而非办理完毕，）房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。
（二）因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。
原被告双方于2015年12月29日签订合同，上述条款规定，双方最晚应于2016年3月28日，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，取得所有权证书的时间最晚为2016年4月28日。
如果如被告所述，双方 需于2016年4月5日先过户再付款，为何其付款前从未主张过过户？
3.被告称双方对于付款时间及过户时间经协商予以变更与事实不符，无证据支持。
综上，应当认定双方约定的2016年4月5日为279万元的付款时间，而非过户和付款时间合同，过户时间为2016年4月28日前。
三、被告存在违约,原告与之解除合同，符合法律规定及合同约定。
首先，被告未按照合同约定履行付款义务，其违约事实清楚，原告提出解除合同，理由充分，双方合同已经于2016年3月20日解除。
首先，被告支付房款事实已经非常明确，双方已共同认可，被告于2016年4月15日托管房款100万以及向原告转账120万。截止2016年4月15日，被告向原告支付总计225万的购房款。剩下的59.5万购房款至今未予支付。违反合同关于被告需在2016年4月5日之前向原告支付人民币279万的约定，原告收取部分房款的行为不影响被告违约的事实。
其次，被告所述与原告协商约定变更了合同内容，商定被告向原告支付房款220万元，于2016年4月18日办理所有权转移登记，再由被告向原告支付剩余房款，与事实不符，且无证据支持，也不符合常理及交易习惯。
对于被告的主张我方不予认同，对第三人中介公司的吴﹡、王﹡出具相关的证据不予认可，
再次，原告已根据合同约定，履行了解除合同的程序，双方合同已于2016年4月20日解除。
根据《房屋买卖合同》第十条规定：乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择单方解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。（第十一条第一款：如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%【56.9万】向甲方承担违约的责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。）
因被告一再拖延付款时间，符合解除合同的条件，原告已于2016年4月19日向乔﹡先生（被告）发出解除房屋买卖合同的书面通知，当面送达，房屋买卖合同自被告收到该通知之日起解除，通过被告的回执表明，该合同解除通知已到达被告并且被告知悉该通知上的内容，为此，房屋买卖合同解除。特请求法院确认甲乙双方的房屋买卖合同于2016年4月20日解除。有《解除合同通知》、被告的回执以及2016年4月20日的录音文件予以佐证。
四.被告称因原告房本登记有误原因，导致无法过户，系原告违约的说法与事实不符，诉争房屋未办理过户手续系因被告未及时通过购房资格审批手续导致，原告无过错。
（1）双方未按照合同约定时间共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续系被告未付款以及购房资质未审核通过所致。根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第九条第一款规定：甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。
被告的购房资格审核通过是被告在北京买房的必要条件，2016年3月28日，双方见面，原告向被告询问房款到位的事情，被告回答全额购房款已由买方大姐公司准备好，购房资格没有通过审核，得等购房资格审批合格后才具备买房资格。
2016年3月28日之后接下来几天，原告与中介吴﹡多次联系，中介吴﹡称被告的购房资格早已递交上去，没有通过审核的原因是被告自己撤回申请（原因是被告想以首套房按1.5%的契税来购房）。
2016年4月8日，原告给中介吴﹡去电，中介吴﹡说买方的购房资质还没有通过审批（通话记录为证）。
2016年4月12日下午，中介吴﹡来电说被告的购房资格还没有通过（原因是被告的名下还有平房，其房本上标注的房屋性质是住宅）。
根据双方《房屋买卖业务签约文件合订本》第4页 签约提示二、交易风险提示 对买受方风险提示：1.在北京市存在限购政策情况下，如买方不具有购房资质，不仅无法实现合法拥有所购房产的目的，且需承担因此给出售方造成的损失。的约定，被告应自行承担该风险。
鉴于该事实对于违约责任的确定非常重要，请求法院对此事实要求被告及第三人予以说明并提交相关证据，若不提交，原告将申请法院向有关机关调取乙方的房产情况及购房资格审查的相关材料信息。
（2）原告房本登记有误，不是导致双方无法办理过户手续的原因。
首先，房本地址登记错误是历史遗留问题，且是第三人中介公司未尽到必要的审查，告知义务导致，是第三人的过错，非原告原因，原告对此无过错，被告应向第三人主张相关权利。
根据双方与第三人所签订《房屋买卖业务签约文件合订本》第13页，《居间服务合同》第四条权利义务1,2,3,4的约定，丙方有义务对房屋交易材料进行审查，虽然该审查限于形式审查，但第三人作为专业的专门从事二手房买卖的机构，根据其从业经验，理应知道出卖人的房本是否存在问题，是否需要变更，以确保能够房屋所有权登记能够办理。因此，第三人在该问题中应当承担法律责任。
其次，地址登记错误并不是办理过户的障碍，地址的错误登记2个小时就变更完毕。如前所述房本过户需以被告付款完成为条件，被告未按时付款，原告理应不与之过户。虽然被告称变更了付款方式及过户时间，但其所述与事实不符且无证据支持。
五、被告的违约行为给原告造成极大损失。
被告的违约行为直接导致了双方房屋买卖合同的解除，理应向原告支付违约金，根据《北京市存量房屋买卖合同》第十条 违约条款 （二）2 、乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，使用本合同第十一条第一款的约定。（第十一条第一款：如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%【56.9万】向甲方承担违约的责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。）的约定，原告要求被告支付56.9万元(284.5万元*20%)的违约金应得到支持。
同时因原告已购买了案外人房产，急需被告按照合同约定时间付款用以支付案外人的房款，因被告未按时支付房款，导致原告不能按时向案外人支付房款，构成违约，其缴纳给案外人的20万元定金，案外人未退还，给原告带来极大损失，但为节省诉讼费用以及息诉同时考虑到违约金能够弥补该损失，因此原告对此损失未主张。
综上所述，原告基于被告的违约行为，不诚信，失去了对其的基本信任，双方合同无法履行，故提出解除合同的要求并已合同约定有效的送达给了被告，故提请法院确认原被告双方的房屋买卖合同于2016年4月20日解除，同时根据双方合同约定，判令被告支付原告违约金56.9万元（由原告在已付房款中优先扣除，剩余部分退还）以及由被告承担诉讼费用的请求合情、合理、合法，应当得到法院的支持，以上代理意见，敬请予以采纳。
此致
北京市﹡﹡区人民法院
代理人：
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