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2016年12月份房屋买卖合同纠纷典型案例一之二审代理词
张﹡诉乔﹡房屋买卖合同纠纷一案二审代理词
审判长、审判员：
上诉人张﹡与乔﹡房屋买卖合同纠纷一案，根据法律规定和上诉人委托，本人作为张﹡的诉讼代理人，依法参与本案的诉讼活动，代理人认为一审判决对案件事实未查清，对已查清事实遗漏，导致事实认定错误，同时判决所依据法律错误，所做判决必然错误，理应改判，依法支持张﹡一审的诉讼请求。
一．一审法院事实方面存在以下的错误。
1.一审法院在未查清旧的房屋产权证是否影响办理网签手续及办理资金托管，以及购房资质是否影响办理网签手续及资金托管的情况下，忽略乔﹡的资质审核通过时间是2016年4月13日的事实，主观的认为“按照房屋买卖交易的通常习惯，2016年4月5日即应是房屋过户日期”，属于事实认定错误。
一审法院未查清张﹡的产权证对于办理网签手续和资金托管的影响，以及购房资质未审核通过是否对办理网签和资金托管有影响。据我方向昌平建委（010-80112133）询问，建委工作人员解释说，购房资格是双方买卖房屋的第一步关键环节，建委的工作人员明确表示如果购房人资格审查没通过之前，后续相关的一切手续都办理不了，也就是说乔﹡的购房资格审核时间是影响其决定付款时间的唯一因素。其2016年4月13日资格审核通过之前，是不可能履行合同的。
同时，经我方向光大银行海淀支行（房天下全国资金托管的业务银行）询问，旧房本对于资金托管是否有影响的问题，光大银行工作人员对资金托管做了详细的说明，说道“中介在办理双方资金托管的时候，应把双方的原件上传到银行的系统，银行就中介上传的内容进行核对，核对一致后就可以办理资金托管。根据银行工作人员的解释，即便上传的是旧房本的地址，后因需要变更新的地址，在银行托管的系统里都可以进行修改，并不影响买卖双方的资金托管。”由此可见，虽然双方房屋买卖合同约定的最终付全款的时间为2016年4月5日，因乔﹡的购房资格审核通过时间为 2016年4月13日，第三人于2016年4月14日才通知我方办理手续（当天办理了房本新地址的变更），在2014年4月14日满足了办理网签，支付全款的条件，于是双方于2016年4月15日即双方房屋买卖合同约定的付全款的宽限期内，到光大银行签订了资金托管协议书，并约定办理支付全款的手续，但乔﹡并未按照约定付清全款，违约事实显而易见。
房屋买卖合同属于双方合意而达成，现实交易中，先过户再交房，先交房再过户现象均存在，没有通常习惯的标准。纵观全案事实，乔﹡的购房资格审查通过的时间是2016年4月13日，2016年4月5日认定为过户日期，显然是有悖常理的，一审法院对客观事实视而不见，作出如此矛盾的认定，显然错误。
2.一审法院认定双方于2016年4月15日变更了付款时间和方式，将逾期支付房款认定为变更了房款支付时间，将乔﹡单方支付了部分房款认定为双方合意变更了付款方式，明显错误。
首先，对于付款时间上，2016年4月15日在双方合同约定的付款宽限期内，在此时间内乔﹡有权支付房款，张﹡有义务接受房款，张﹡接受款项的行为是符合双方合同约定的，合理的，不存在变更付款时间的问题。也正是接受了房款，可以看出，张﹡当时一直积极配合乔﹡办理各种手续，积极履行合同。
其次，关于乔﹡单方支付部分房款是否属于双方合意变更付款方式的问题，一审法院对于4月15日为全款付清时间还是支付部分房款时间未陈述，从判决可见其客观上认定为支付部分房款时间，代理人认为属于事实认定的错误。事实上双方对于在2016年4月15日是约好了办理支付全款的手续的，有张﹡与第三人的微信截屏为证，并且，乔﹡未按照双方约定支付全部房款，而是支付了部分房款，属于乔﹡的单方行为，在其办理付款手续时，张﹡对于具体的转账数额并不知情也是无法控制的，只有在收到款项后才可能知晓。
对于一审法院依据的第三人房屋中介提供的证人证言问题，代理人认为该证言不仅不符合客观真实情况，而且房屋中介方与乔﹡存在经济上的利害关系，在居间服务合同中约定，乙方（乔﹡）向丙方（北京﹡房地产经纪有限公司）支付居间服务费14225元。所以中介方的证人证言并无证明力和证据能力。本案案由是房屋买卖合同纠纷，付款时间，付款方式有明确约定，如果乔﹡主张变更了付款时间，付款方式，其应提供充分的证据予以证明，在其没有提交任何证据的情况下，一审法官事实上将乔﹡的单方支付部分款项的违约行为，和张﹡被动的无法控制的接受部分房款的情况，强行的认定为双方合意的意思表示，听取第三人叙述，就认定付款方式变更，显然是不符合常理，不公平的，属于明显的事实认定错误。
3. 一审法院混淆了合同解除是因乔﹡未按照合同约定时间支付房屋全部价款以及混淆了违约行为的起算时间，其判决实际上将逾期付款时间认定为约定付款时间，进而认定张﹡不具有合同单方解除权，错误。
根据房屋买卖合同的规定：双方约定的是余款279万全部（而非部分）冻结或者直接转给张﹡，张﹡与第三人代理人中介的微信记录里，明确说明钱都已经准备好了，到了现场，实际与承诺不一致。乔﹡延迟履行2016年4月5日付款义务，已经属于根本违约。乔﹡虽然在4月15日将大部房款支付给张﹡并进行资金托管，但并不能免除其应于2016年4月15日前付清全款的义务，若届时未付清，张﹡仍享有解除权，从本案事实可见，至张﹡起诉之日，乔﹡仍有59.5万的房款尚未支付，这是铁的的事实，乔﹡已经构成违约。张﹡接受部分房款不代表乔﹡的逾期付款行为不存在，不能产生乔﹡违约行为免除的法律后果，乔﹡逾期付款60万元的起算时间仍应按照合同约定的2016年4月5日起算，张﹡按照合同约定行使解除权，理由正当，证据充分。
4.一审判决认定买方付清余款的同时，卖方应协助买方办理房屋的转移过户登记手续，同时认定“截止2016年4月15日，乔﹡已经支付房款225万元，张﹡有义务继续履行合同”相互矛盾。
一审判决一方面认定“在买方付清余款的同时，卖方应协助买方办理房屋的转移过户登记手续”，即，一审法院认可，余款付清是前提条件，付清即支付全部房款。同时其又认为“截止2016年4月15日，乔﹡已经支付房款225万元，张﹡有义务继续履行合同”，即认为乔之栋支付了部分款项的情况下，张﹡仍需协助办理房屋的转移过户登记手续，可见，一审法院的认定相互矛盾。
二、一审法院依据《合同法》第六条，第八条，第六十条，第六十一条，第一百零七条，第一百一十四条的规定，判决张﹡协助乔﹡办理涉案房屋的转移登记手续，将房屋交付乔﹡，并判决张﹡支付乔之栋违约金二十八万四千五百元，法律适用错误。
1.结合以上法律规定，第六条，第八条，六十条均是关于合同双方应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务的规定，第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量，价款或报酬，履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按合同有关条款或交易习惯而定”。
根据一审法院判决书第7页表述，本院认为，“这两个事实可以证明买卖双方对于付款的时间和方式协商进行了变更”也就是说一审法院依据的是双方达成了补充协议，但从合同法61条可以看出，此情况仅适用于约定不明确的，本案中，双方对于付款时间已经在买卖合同中约定的非常明确，2016年4月15日也是在合同约定的宽限期内，因此不应当适用61条的规定。
2.乔﹡要求张﹡支付违约金无事实及法律依据，一审法院判决张﹡支付违约金依据合同法107条以及114条的规定，是错误的。
根据《合同法》107条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或赔偿损失等违约责任。”
《合同法》114条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案在一审审理过程中，一审法院对于乔﹡要求张﹡支付违约金是迟延交房违约金还是迟延过户违约金都未查清；乔﹡也未明确其主张的违约金为哪种情形的违约金以及其主张的依据。二审庭审过程中，当法官询问时，对此问题乔﹡称其依据双方的买卖合同的第十条违约条款（一）的约定主张违约金，而从该条款可以看出，该条款是对“甲方逾期交房的违约责任”。本案中，通过合同可见，双方约定的2016年4月5日为全部房款支付时间，2016年4月6日为交房时间，也就是说，付清全款在先，交房在后，因为乔﹡的逾期付款，属于违约，导致张﹡要求与之解除合同，既然乔﹡未付清房款，张﹡就无交房义务，也就根本不存在迟延交房的违约行为。乔﹡的主张无事实及法律依据。一审法院对于乔﹡所提主张依据何在都未查清，便依照合同法114条的关于延迟履行的规定，认为，乔﹡向张﹡发出继续履行合同的催告函后，张﹡仍未履行其合同义务，应承担房屋成交总价10%的违约责任。显然是错误的。
3.本案案由是房屋买卖合同纠纷，按照一审法院的判决内容，合同继续履行，乔﹡没有产生任何损失，一审法院判决张﹡支付乔﹡违约金284500元，该判决显失公平。
4.一审法院依据合同法的基本精神，鼓励和促进交易，维护市场交易秩序稳定，避免社会资源浪费，进而判决合同继续履行，实属对法律的错误理解及适用。
对于我国合同法的基本精神是鼓励和促进交易，维护市场交易秩序稳定，避免社会资源浪费，代理人不持异议，也表示尊重，但该基本精神的适用有其基础，既然是促进交易，一定是建立在合同义务一方按约定按时全面的履行合同义务，如果说房屋买卖合同中，任由买方迟延付款，卖方仍需配合办理过户手续，不仅与该法律的基本精神不符，也与合同法的公平交易原则不符，一审法院显然是对合同法精神的错误理解，其适用错误的理解必然产生错误的判决。
综上所述，本案事实清楚，上诉人因被上诉人的逾期违约而要求解除，理由正当，原审判决存在认定事实不清，适用法律错误的严重问题。为此，望贵院充分考虑上诉人的上诉理由，依法维护上诉人的合法权益，支持上诉人的上诉请求！谢谢！
此致
北京市﹡中级人民法院
代理人：
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